Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu un pilier central du marché immobilier français. Bien plus qu’une simple formalité administrative, il est désormais un outil de transparence et un levier pour la transition écologique. Dans ce contexte, le législateur a considérablement renforcé le cadre légal et les sanctions pour non-respect du DPE. Que vous soyez propriétaire, vendeur, bailleur ou même diagnostiqueur, il est crucial de connaître les règles pour éviter des conséquences financières et juridiques sévères. Cet article fait le point sur les risques encourus.
Les obligations légales : rappel des fondamentaux
Avant de détailler les sanctions, rappelons les obligations de base. Tout propriétaire qui souhaite mettre en vente ou mettre en location un bien immobilier doit faire réaliser un DPE valide et le fournir à l’acquéreur ou au locataire potentiel.
-
Pour la vente : Le DPE doit être joint à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte authentique de vente. Il doit également figurer dans toute annonce immobilière.
-
Pour la location : Le DPE doit être annexé au contrat de location et communiqué gratuitement au locataire. L’étiquette énergie (allant de A à G) doit être mentionnée dans toute annonce de location.
Le non-respect de ces obligations d’information et de transmission constitue le premier niveau de faute susceptible d’entraîner des sanctions.
Les sanctions en cas de vente : nullité et amendes
Si vous vendez un bien sans être en règle avec le DPE, vous vous exposez à un double risque :
-
L’action en nullité de la vente : C’est la sanction la plus lourde. L’acquéreur peut engager une action en justice pour demander l’annulation de la vente, arguant d’un vice caché ou d’un défaut d’information sur une caractéristique substantielle du bien (en l’occurrence, sa performance énergétique). Bien que soumise à des conditions et délais stricts, cette menace est réelle, surtout si le bien s’avère être une passoire thermique (logement classé F ou G).
-
L’amende administrative : Le fait de ne pas annexer le DPE à l’acte authentique de vente est passible d’une amende de 1 500 € (article L. 271-4 du CCH). Cette amende est portée à 3 000 € en cas de récidive. Pour explorer ce sujet, cliquez ici.
Les sanctions en cas de location : interdictions et pénalités financières
Le secteur de la location est encore plus strictement encadré, avec l’entrée en vigueur progressive du dispositif de l’écrétage des loyers (pour les passoires thermiques) et surtout, des interdictions de location.
-
Annonce non conforme : Omettre la mention de l’étiquette énergie dans une annonce de location est passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 6 000 € pour une personne physique et 30 000 € pour une personne morale (article L. 127-1 du CCH).
-
Absence de DPE dans le contrat de location : Le défaut de communication du DPE au locataire est sanctionné par une amende de 1 500 €.
-
Sanctions pour location d’un logement trop énergivore (interdictions de louer) : C’est le cœur des nouvelles sanctions. Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2023. Les logements classés F le seront à partir du 1er janvier 2025, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034. Louer un bien concerné par une de ces interdictions est sévèrement réprimé :
-
Une amende administrative pouvant atteindre 10 000 € par logement et par constat d’infraction (article L. 173-1 du CCH).
-
Une amende pénale pouvant aller jusqu’à 15 000 € (article L. 173-2 du CCH).
-
En cas de condamnation, le juge peut également ordonner la fermeture du logement jusqu’à sa mise en conformité, et même afficher le jugement aux entrées de l’immeuble.
-
Les responsabilités du diagnostiqueur et les recours
Les propriétaires ne sont pas les seuls concernés. Les diagnostiqueurs certifiés engageant leur responsabilité professionnelle. Un DPE erroné, réalisé avec négligence ou sans respect de la méthode réglementaire, peut entraîner la responsabilité civile du diagnostiqueur. Si un propriétaire subit un préjudice (annulation de vente, amende, travaux inutiles) à cause d’une erreur de diagnostic, il peut se retourner contre le professionnel pour obtenir réparation. Il est donc essentiel de choisir un diagnostiqueur certifié et assuré.
Comment se mettre en conformité et éviter les sanctions ?
La meilleure stratégie pour éviter les sanctions est la prévention et la conformité.
-
Anticipez et faites réaliser un DPE valide : Confiez cette mission à un diagnostiqueur immobilier certifié. Assurez-vous que le document est complet et conforme à la réglementation en vigueur.
-
Intégrez le DPE dans tous vos documents : Annonces, compromis de vente, contrats de location… N’omettez jamais l’étiquette énergie et l’étiquette climat.
-
Planifiez les travaux de rénovation énergétique : Si votre bien est une passoire thermique, n’attendez pas l’échéance d’interdiction de location. Engagez dès maintenant des travaux de rénovation (isolation, chauffage performant, ventilation) pour améliorer la performance énergétique de votre logement. Cela vous permettra non seulement de rester dans la légalité, mais aussi de valoriser votre bien et de protéger votre patrimoine immobilier.
Le DPE, une exigence à ne plus négliger
Le temps où le DPE était une simple case à cocher est révolu. Il est aujourd’hui un élément clé de la transaction ou de la location, avec des conséquences juridiques et financières directes. Les sanctions pour non-respect du DPE sont désormais suffisamment dissuasives pour que tout acteur immobilier doive prendre ce sujet au sérieux. Se mettre en conformité n’est plus une option, mais une nécessité pour vendre ou louer sereinement son bien, tout en participant à l’effort collectif de réduction de la consommation d’énergie.